■据不锈钢及特种合金联盟 近日，国家重磅政策频发，大力支持房地产，关键词指向“去库存”。本轮去库与2016年去库存相比，在不同的宏观背景下，政策更多侧重于供给端，更加强调风险防范，预计将对短期内的销售市场有所刺激，中长期能有效解决房地产企业资金不足的困难。经测算，预计房地产融资支持政策年内能为房企提供超万亿资金，中长期现房去库存以及处置闲置土地将为地产企业补充至少1.78万亿元的资金。

资金纾困将有效支持开发企业对在建项目的建设，预计在未来较长的时期内，保交楼都是地产重点任务之一，而这将带动房地产用钢500-700万吨/年左右的消费。

库存去化措施将补充地产项目资金、拉动钢铁消费

从去化周期来看，2023年末商品房去化周期为31.2月，创历史新高，比上轮高点多5个月左右。考虑到本轮商品房销售市场信心严重缺乏，且过去两年成交面积降幅远大于竣工面积降幅，因此去库存周期预计拉长。

上一轮房地产去库存从2016年初开始，2019年底结束，历经4年时间。本轮库存高点或已出现在2024年3月末，为75969平方米，超过上轮高点，预计本轮地产降库空间约2.5亿平方米。若2.5亿平方米已竣工项目全部被政府按成本价收购用作保障性住房或安置房，按照全国平均造价4087元/平方米简单计算，可为房企补充1万亿元左右的资金。

闲置土地方面，2022年末全国未开发土地面积4.98亿平方米，2023年至2024年4月，房企购置土地面积13.7亿平方米，新开工面积11.9亿平方米，新增闲置土地面积1.8亿平方米，即当前未开发土地建筑面积接近6.78亿平方米，历史数据来看，正常未开发土地面积在4亿平方米左右，则需要处置2.78亿平方米的闲置土地。当前全国土地均价约为2800元/平方米，假设2.78亿平方米的闲置土地全部由政府收回，则能够为房企补充约7784亿元的资金。

1.78万亿元的资金是基于政府全部成本价回购计算，若能通过市场化手段盘活部分项目和土地，收益将比1.78万亿元更高。因此处置存量资产将在一定程度上缓解房企的资金压力，用于保障在建项目的交付，从而拉动钢铁需求。

保交楼将有利支撑地产用钢需求释放

2022年7月政治局会议首次提出保交楼重点任务。2023年较2021年新开工复合降幅31％，销售面积复合降幅21％，而竣工面积复合降幅仅为0.7％；而2024年1-4月，保交楼政策阶段性空窗，竣工面积同比下降20.4％，与同期新开工面积和销售面积降幅大体相当，说明当前保交楼政策对竣工面积的支撑作用显著。

2024年4月，政治局会议再次提出保交楼，若后续政策实施到位，将使得竣工下降速度明显放缓，预计可拉动500-700万吨/年左右的钢铁消费。另外截至2024年4月，房地产施工面积仍有68.75亿㎡的庞大存量，预计保交楼将是个漫长的过程。