【优秀复盘案例分享】
基于A项目“放弃优先受偿权”影响工程款回收的复盘
一、复盘事项概况
A项目，为已竣已结项目。建设方“B公司”性质为民营房地产企业。项目初始合同金额16673.03万元，2020年10月开工，2022年12月完成内部竣工，2023年12月结算金额17144.46万元。项目累计营业收入15728.86万元，累计营业成本14385.09万元，毛利率为8.54％。已上交管理费769.91万元（上交费率4.60％），财务费用发生668.66万元，税金及附加27.53万元，小计占比为9.32％。累计收款14329.88万元，应收余额2814.58万元，合同付款比例97％，实际支付比例83.58％，按合同拖欠2300.25万元。
项目资金来源为商品房销售资金，项目所有未售房产抵押登记在某银行名下，我司于项目承揽时配合建设单位向某银行出具了“放弃优先受偿权”的承诺，只能就某银行实现抵押权后的剩余财产享有优先受偿权。当前建设单位已无力支付工程款，基于项目已放弃优先受偿权，本项目现存在重大工程款回收风险。现就“放弃优先受偿权”影响工程款回收事项进行复盘。
二、复盘回顾、评估
（一）预期目标
A项目是2020年陕建集团重回该区域市场的第一个项目，B公司2020年在房地产开发企业品牌价值位列全国第21强，C省民营企业第3，品牌满意度处于行业靠前地位。本项目最初目标是要实现项目优质履约，达到经济绩效，赢得客户认可，把握发展机遇。
关键指标：按期交付并完成竣工结算、实现工程款按合同回收无拖欠。
（二）实际结果
1.项目履约交付达成、结算已确认，应收工程款已明确
项目于2020年10月开工，在2021年6月30日之前达到了整体封顶。过程中及时调整合同价款，签订补充协议；2022年12月项目整体竣工，2023年6月向业主交房，2023年12月完成了竣工结算，确定了总价款。
2.项目工程款未回收完毕，拖欠占总价款比重13.41％
结算金额1 7 1 4 4.4 6万元，累计收款14329.88万元，应收余额2814.58万元，合同付款比例97％，实际支付比例83.58％，按合同拖欠2300.25万元。现因优先受偿权排在某银行之后，导致项目剩余资金存在重大回收风险。
（三）存在的亮点
在2021年下半年房地产市场行情下行的形势下，主动助力业主售楼，提高工程款回款比例，实现共赢。
受市场大环境影响，本项目销售情况不佳。项目部践行企业文化，以客户为中心创造价值，让对方先赢，让对方多赢，最终实现共赢。随即项目部主动与业主方沟通，达成通过帮助业主售房来提高项目回款比例的协议。最终项目部通过积极调动周边资源成功帮助建设单位售出5套房产，回收工程款471.80万元。
（四）存在的不足
1.项目前期对项目研判不足，资源库建设不足，没有抓住分包抵房的黄金期，竣工结算后期抵房筹划不易，甲方拖欠款大于应付分供欠款，项目较为被动。
2.项目未抓住竣工备案节点监管账户所释放的资金争取最大化现金回收工程款，竣工备案节点释放资金回款低于预期。
3.由于本项目对中国银行上杭支行“放弃了优先受偿权”，且后续建设单位未提供其他保障，导致项目回收工程款极为被动。
三、复盘反思、分析
1.亮点1的原因分析
一、复盘事项概况
A项目，为已竣已结项目。建设方“B公司”性质为民营房地产企业。项目初始合同金额16673.03万元，2020年10月开工，2022年12月完成内部竣工，2023年12月结算金额17144.46万元。项目累计营业收入15728.86万元，累计营业成本14385.09万元，毛利率为8.54％。已上交管理费769.91万元（上交费率4.60％），财务费用发生668.66万元，税金及附加27.53万元，小计占比为9.32％。累计收款14329.88万元，应收余额2814.58万元，合同付款比例97％，实际支付比例83.58％，按合同拖欠2300.25万元。
项目资金来源为商品房销售资金，项目所有未售房产抵押登记在某银行名下，我司于项目承揽时配合建设单位向某银行出具了“放弃优先受偿权”的承诺，只能就某银行实现抵押权后的剩余财产享有优先受偿权。当前建设单位已无力支付工程款，基于项目已放弃优先受偿权，本项目现存在重大工程款回收风险。现就“放弃优先受偿权”影响工程款回收事项进行复盘。
二、复盘回顾、评估
（一）预期目标
A项目是2020年陕建集团重回该区域市场的第一个项目，B公司2020年在房地产开发企业品牌价值位列全国第21强，C省民营企业第3，品牌满意度处于行业靠前地位。本项目最初目标是要实现项目优质履约，达到经济绩效，赢得客户认可，把握发展机遇。
关键指标：按期交付并完成竣工结算、实现工程款按合同回收无拖欠。
（二）实际结果
1.项目履约交付达成、结算已确认，应收工程款已明确
项目于2020年10月开工，在2021年6月30日之前达到了整体封顶。过程中及时调整合同价款，签订补充协议；2022年12月项目整体竣工，2023年6月向业主交房，2023年12月完成了竣工结算，确定了总价款。
2.项目工程款未回收完毕，拖欠占总价款比重13.41％
结算金额1 7 1 4 4.4 6万元，累计收款14329.88万元，应收余额2814.58万元，合同付款比例97％，实际支付比例83.58％，按合同拖欠2300.25万元。现因优先受偿权排在某银行之后，导致项目剩余资金存在重大回收风险。
（三）存在的亮点
在2021年下半年房地产市场行情下行的形势下，主动助力业主售楼，提高工程款回款比例，实现共赢。
受市场大环境影响，本项目销售情况不佳。项目部践行企业文化，以客户为中心创造价值，让对方先赢，让对方多赢，最终实现共赢。随即项目部主动与业主方沟通，达成通过帮助业主售房来提高项目回款比例的协议。最终项目部通过积极调动周边资源成功帮助建设单位售出5套房产，回收工程款471.80万元。
（四）存在的不足
1.项目前期对项目研判不足，资源库建设不足，没有抓住分包抵房的黄金期，竣工结算后期抵房筹划不易，甲方拖欠款大于应付分供欠款，项目较为被动。
2.项目未抓住竣工备案节点监管账户所释放的资金争取最大化现金回收工程款，竣工备案节点释放资金回款低于预期。
3.由于本项目对中国银行上杭支行“放弃了优先受偿权”，且后续建设单位未提供其他保障，导致项目回收工程款极为被动。
三、复盘反思、分析
1.亮点1的原因分析