在苏州二手房市场，贷款未满5年、提前还款的现象十分常见：房东通常需要把手上的房屋贷款结清了才能够做产权过户。8月初，苏州的中、农、工、建四大银行分支机构出台的一条5年内提前还款，将被收取违约金的房产贷款政策：无疑给苏州房地产市场泼了一盆冷水。
    一、新规执行 交易成本增加
    根据规定，从8月1日开始，客户若在5年内提前还款将被收取违约金。提前还款违约金=提前还款金额×贷款执行月利率×6个月；部分提前还款的，每次还款金额不少于一万元，且须为一万元的整数倍。目前苏州各银行房贷利率执行首套房上浮20%—25%，二套房上浮20%—30%的政策。按照目前苏州首套房贷利率在基准利率上浮20%来计算的话，即利率为5.88%，按照这一利率，若提前还款100万，客户需要交纳2.94万元违约金。这也意味着，若通过银行贷款所购的房屋在5年内再度交易，交易成本将会有所增加。该政策只针对于8月1日以后新签的贷款，8月1日前发放的贷款，依然按照原来的政策执行。
    银行逐利加码房贷市场
    房贷对银行来说也算是比较优质的资产，因为房价一直在涨，房贷违约的概率比较低；况且房贷还有房子作为抵押，比那些信用贷安全多了。虽说提前还贷后银行还可以把钱再贷出去，但在这期间会增加不少人力、物力和时间成本。像提前还100万收29400元的违约金，如果是等额本息贷款，贷款的前几年正是利息还的比较多的几年，不提前还贷，银行就能继续收息，不要一年时间就能把这29400笔钱收回来了。所以，银行纷纷转向房贷市场，监测中心从建设银行苏州分行了解到，2018年上半年建行贷款房贷部共发放1400亿元。（包括个人经营、消费贷款、住房贷款等），其中住房按揭贷款就达1000亿元以上，占比接近90%，目前建行下半年准备的房贷余额还有300亿元，而苏州其他各家商业银行也表示，下半年房贷余额充足。
    三、二手房活跃 租金持续上涨
    7月，苏州二手房成交量为8618套，环比上涨13.83%。其中住宅成交共7627套，环比上涨12.89%。各区二手房住宅成交套数：工业园区1916套，高新区1126套，吴中区1261套，姑苏区1482套，相城区691套，吴江区1151套。
    监测中心走访苏州大市范围房屋中介了解到工业园区二手房价格今年是水涨船高，湖西天域为代表的星海学区价格在43000-45000，湖东星湾学区均价则已突破5000元；从市区金门路链家、我爱我家了解到：目前一居室租金1500～1800元，二居室租金2400～2500元，三居室租金3200～3300元，近期由于政府“311”整治专项行动，以及毕业季影响，租房市场需求有增加，租金上涨300～500元不等；城北大观名园、橘子国花园二手房均价在23000元/平米左右；万达广场二手房均价在21000元/平米左右，较年初有小幅上涨。
    吴中区我爱我家盘蠡路店、苏苑店表示目前区域二手房二居室租金在2500元-3000元之间，比年初上涨了20%左右，房源很紧张。新区浒关附近?二手商品房价格在17000-22000之间?拆迁房二手价格在13000-18000之间。租房方面受到331政策的影响基本上以往毛坯90平拆迁房租金在1200到1500元左右，现在基本上都要1500元，较以前上涨200-400元之间。据中介预测，下半年二手房价继续上涨的可能性很大，因为苏州外来人口多，购房刚需比较大，但提前还贷收取违约金的新规，有可能会让今年火热的二手房市场降一降温。
    四、抑制炒房 误伤部分刚需族
    违约金新规虽不是限售，但一定程度上有类似于限售的作用：政策主要针对8月1日后释放贷款的人群，特别对急于出手房屋套现的投资属性购房人群，会有很大影响；同时也会影响到部分短期内换房的改善需求人群，因为羊毛出在羊身上，房主很可能将这部分违约成本转嫁到买房人头上，房屋的转手周期将会被拉长。
    整体来看，在房住不炒的大前提下，拉长投资转手的周期，对今后的短线贷款投资购房行为，预计还是会起到一定的影响。
（吴价 一得）