双方就位于商场高层一处铺面签订租赁合同，承租人陈某装修开办儿童英语培训机构。后因被查出不符合“高层建筑内儿童活动场所应设置独立安全出口和疏散楼梯”的消防规定，机构开张不到一年即被关停，陈某提前撤场解约，被出租人郭某起诉索赔。近日，苏州市虎丘区人民法院对这起房屋租赁合同纠纷案依法判决，双方商铺租赁合同解除；被告陈某支付原告郭某违约金7.5万元。

    儿童活动场所应有独立疏散通道

    2017年8月，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定原告郭某将位于某商场3013室房屋出租给被告陈某，面积502平方米，年租金45万元，期限5年。原告交付房屋后，被告装修用于开办儿童英语培训机构。2018年8月开始，商场所属辖区教育局根据《国务院办公厅关于规范校外培训机构发展的意见》的规定，要求该机构须经审批取得办学许可证后才能开展活动。而作为审批重要一环，消防部门以该机构未按规定在高层儿童活动场所设置独立的安全出口和疏散楼梯为由，没有出具消防合格意见。2018年10月，该机构被关停。“因租赁物本身缺陷无法经营，不能实现合同目的。”庭审中，被告陈某陈述，2018年11月22日，其在原告及物业人员均在场的情况下，搬离了案涉房屋，并要求退租；12月14日，郭某拟定了退租协议与陈某协商，但未谈妥。之后原告郭某起诉要求解除合同，被告陈某支付截止到2019年9月的租金近40万元，以及违约金7.5万元。

    双方在诉讼中一致确认：截至2018年11月22日的租金，被告已缴纳完毕。2019年9月，原告郭某将涉案房屋再次出租。

    签租赁合同时应审慎选择租赁物

    原、被告签订的合同系双方真实意思表示，合法有效。在合同履行期间，被告陈某以涉案房屋不符合开办儿童教育培训机构的消防要求，存在缺陷导致其合同目的无法实现为由，要求解除合同，法院对此认为，虽然培训机构是因无法办理办学许可证被关停，但许可证无法办理的原因是该机构属于设置在高层建筑内的儿童活动场所，但未按规定设置独立的安全出口和疏散楼梯，而对于该项过错，因双方在租赁合同中并未明确约定租赁用途与目的，也未就涉案商铺的消防条件进行特殊约定，所以原告交付的房屋只要符合一般商铺应具备的消防规范条件即可，原告对于培训机构被关停不存在任何过错，被告在签订租赁合同时未审慎选择租赁物，之后其无权以此为由解除与原告的租赁合同。

    虽然被告陈某不具有单方解除租赁合同的权利，但其已搬离房屋，并通知原告退租，双方的合同履行已陷入僵局，事实上无法继续履行，且被告陈某要求解除合同系其客观上无法继续使用租赁物导致，与恶意违约有明显区别，如果原告在被告无法继续使用房屋的情况下要求被告继续履行合同，对被告显失公平，所以法院认为，被告搬离房屋要求退租并解除合同的行为已产生了合同终止的效果，原被告签订的租赁合同应予以解除。

    关于合同解除的时间，虽然被告认为其于2018年11月22日通知原告解除合同，但其作为违约方，在原告要求继续履行合同的情况下，其上述通知不发生合同解除的效力，后原告于2018年12月14日拟定协议与被告协商，虽未达成一致，但原告上述行为含有同意解除合同的意思表示，所以法院认定合同的解除时间为2018年12月14日。

    综上，被告应支付原告2018年11月23日12月14日期间的租金共计27123.29元（45万元÷365天×22天）。又因被告违反合同约定导致合同解除，所以应按约支付原告违约金7.5万元。

    【法官连线】儿童属于弱势群体，根据现行国家标准《建筑设计防火规范》规定，儿童活动场所主要指设置在建筑内的儿童游乐厅、儿童乐园、儿童培训班、早教中心等类似用途的场所。设置在高层建筑内的儿童活动场所，应当设置独立的安全出口和疏散楼梯。而根据公安部《高层建筑消防安全管理规定（征求意见稿）》，高层建筑内儿童活动场所应当设置在一至三层，且应当设置独立的疏散楼梯、安全出口。所以在租赁场所用于儿童活动时应特备注意审慎义务，最好在合同中明确租赁用途与目的，并就消防条件进行特殊约定。 （李盼盼 艾家静）