■记者王 磊
登上宝地资产智慧制造园区事业部罗泾园总部大楼的平台远望，郁郁葱葱的宝山罗泾涵养林近在咫尺，上海第三大港罗泾港的繁忙景象尽收眼底，“宝之云”“宝金刚”等先期入驻的企业也都一览无余。这里原本是宝钢股份罗泾厂区的所在地，今年三季度，一个全新的智慧产业园区将在这里起步建设。宝地资产将通过几年时间的探索，打造出一个钢铁存量用地盘活、转型升级的标杆园区和一个全新品牌：“数智宝地”。
“两核”驱动转换动能
近年来，随着宝武开疆拓土、整合融合步伐迈进，宝武生态圈不断扩容壮大。巨量的存量不动产资源盘活升级，发挥生态圈、产业链企业的集聚效应，以提升土地的品质和亩产，成为集团公司战略中刻不容缓的一项工作。陈德荣书记、董事长明确指出，要与标杆企业对标土地利用效率，改变过去摊大饼式土地粗放利用模式，降低吨钢占地面积，按照“厂区-园区-城区”路径，在现有钢铁基地腾地开发高附加值的绿色新产业。
2021年，在集团公司战略的指引下，宝地资产明确提出了“成为中国第一的产业空间构建者和服务商”的愿景和“围绕共建高质量产业生态圈，实现产业新旧动能转换”的使命。为进一步盘活存量不动产资源和城市钢厂转型释放的土地资源，匹配集团新一轮发展，当年4月，宝地资产成立了智慧制造园区事业部，与现代服务产业园事业部一同构成了宝地资产高质量发展的“两核”，并同步启动了全新品牌“数智宝地”的建设。与传统商业用地开发模式不同，智慧制造园区事业部是宝地资产智慧制造类产业链园区管理主体，智慧制造产业园主要定位于先进高端智慧制造，利用钢厂外围及内部腾退工业用地，提供标准厂房、研发及轻生产“工业曼哈顿”产品，在服务宝武生态圈及其上下游企业的同时，兼顾主题产业制造园区开发运营，以空间载体带动产业发展，以产业服务助推能级提升。目前，事业部主要运营“数智宝地”品牌园区，“数智宝地”品牌内涵是，“智慧”＋“绿色”两翼齐飞，智慧产业集聚激发新动能，智能园区管理赋能新发展。罗泾园就是其中的代表性园区。园区将主力发展临港高端装备、大数据互联网、智能制造三大产业，在工业用地性质不变的前提下，提升存量土地的含金量。罗泾园招商部门的一位负责人解释说，“智慧园区有两层意思，首先是园区招商是有门槛的，只有具备了一定智慧制造能力和水平的企业才有可能落户于此。同时，我们园区的运营管理也将是完全智慧化的。”
罗泾园智慧制造一期项目即将开工建设，与此同时，一批已经完成预招商的客户也将进行集中签约。那么，为什么这些客户对这个智慧园区有这样的信心呢？它的优势又在哪里呢？
管理赋能服务升维
罗泾园地处宝山区罗泾镇，面积近3平方公里，由蕰川公路-川纪路-川念路-川雄路围合而成。园区位于长三角沿江沿海发展带上沪苏对接的门户节点，周边既有规划中的S7、S16、S22、沪通铁路，又与上海第三大港罗泾港近在咫尺，具备了支撑上海北部地区产业发展、协同长三角区域经济发展的基础。水上运输优势明显，具有发展临港装备及智能制造的天然优势。但罗泾园的管理者对此却有自己的认识，他介绍说，这的确是一种区位优势，但这也是很容易被“对冲”。因此，以罗泾园为代表的“数智宝地”品牌，一定要在内功上下功夫，也就是我们得天独厚的服务优势。
“管理赋能，服务升维”，是“数智宝地”品牌全力打造的一块“金字招牌”。今年疫情期间，很多已经入驻罗泾园的客户深刻地感受到了一种“专家＋管家”的服务礼遇。其主动融入客户的“办公室主任、运营总监、安环部长”等六大职能赢得了客户们的交口称誉。园区有一份《运营服务季报》，以超详细的数据分析向重点客户发布能源、安全、疫情防控等方面的管理提示，以便客户及时掌控并迅速改进运营、现场和疫情防控方面的不足。这份季报被很多客户当做贴心的“办公室主任”。针对客户在现场标准化管理上存在的问题，园区跨前一步，协助客户制订电瓶车集中充电点、移动机械临时加油点等定制化解决方案，切实解决基层标准化管理中的痛点问题，当好客户的“运营总监”。针对客户在安全管理、能源管理及设备管理上的薄弱之处，给予全方位支持及指导。组织开展安全月度培训、法律法规专题解读、安全案例交流展示等活动，协助客户守牢安全底线，携手共创安全园区，当好客户的“安环部长”。此外，“工会主席”“团委书记”“大白和团长”等职能，也让疫情期间的客户们得到了充分的体验。
罗泾园的这种服务能力显然得益于园区的“宝武背景”以及由此而来的强大体系能力，这也是很多客户选择罗泾园的深层原因。一家汽车零部件企业的负责人介绍说，吸引我们的就是宝武的大生态圈。我们用宝武的材料，服务的又是宝武的客户。有这么好的一个资源平台，何乐而不为呢？还有一
家民营企业负责人说，民营企业在管理上还是比较薄弱，但园区提供的服务太有深度了。双方合作后，罗泾园的专业人员从生产到设备、从运营到安全，帮我们全部都捋了一遍，让我们少走了很多弯路。这样的性价比，哪里去找？这位负责人兴冲冲地表示，明年还要把在外地的几个生产基地全部都搬到罗泾园来。
显然，罗泾园的建设运营，没有满足于在土地、区位和产业耦合等方面的先天优势，而是着力在服务的内功上深耕挖潜，这显然是很多客户看好它的深层原因。
绿色智慧未来已来
“这里原本是几堆土山，山顶上还有‘堰塞湖’呢”“那里原来是一大片荒地，还有人偷偷到里面放羊”……驱车在园区里实地感受一下，陪同的园区工作人员指着一片片厂房和绿地介绍说，仿佛回到了他们刚刚入驻园区的时候。
但今天的园区里，已经看不到这位工作人员描述的景象。只见绿化整齐，道路通畅。短短两年不到的时间，罗泾园区内不仅已经入驻了“宝之云”和“宝金刚”这样具有相当产业规模的骨干企业。在上海市、宝山区有关部门指导下，在集团公司、宝地资产战略引领下，新能源汽车传感器制造、汽车动力总成智能测试技术开发、硅钢及钛合金深加工等一批高端制造型和“专精特新”企业纷至沓来。目前园区新能源汽车零部件加工、高端钢材深加工等产业链初具雏形，又以它作为产业链上重要节点所形成的辐射和牵引作用亦初见成效。园区的面貌也发生了巨大的变化。但这些都只是“前奏”，陪同工作人员介绍说，马上就要开工的“数智宝地”·罗泾园一期项目才是“重头戏”。
在罗泾园的规划中，今年上半年将启动一期项目的厂房建设。该项目是在宝地资产战略迭代升级、智慧制造园区事业部成为公司“两核”之一的背景下推出的首发项目，承载着钢铁存量用地盘活和转型发展探路者的使命，因此也纳入宝武重点项目管理。项目最终确定用地面积144122平方米，总建筑面积126589平方米，其中标准厂房面积65500平方米，11栋工业曼哈顿面积48965平方米，配套服务面积12014平方米，计划于2023年投入使用。未来三年还将分期建设，形成40万平方米的产业规模。
据介绍，未来罗泾园是一个集“智慧＋绿色”于一体的现代化园区。依托大数据、云计算、互联网等技术，园区提供生活设施、能源配套、商业配套、物业管家等集成服务、产业空间一揽子解决方案。通过三年时间逐步建立集中控制平台，园区内所有的智能设备系统的控制管理集成在一个管理界面上，实现对园区内公共区域、各建筑物电气设备的自动控制和管理。将自动化、大数据、AI等技术融入物业管理、安全监控、能源管理、招商营销、数据分析等工作流程，提高响应能力和灵活性，园区实现数智化运营。
围绕碳达峰碳中和目标，园区的建设将全力奉行宝武绿色发展理念，绿电使用、绿色建材、绿色交通等都将在园区的建设运营中得到充分体现。在一期项目建设中，园区将统筹考虑光伏一体化，加大园区绿电使用比例，积极采用装配式建筑等新技术，在降低建筑能耗的同时提高企业入驻后的能源使用效率和舒适度。更为重要的是，园区的招商同样设置了绿色门槛，自动剔除高能耗企业，旨在塑造低碳产业链，打造绿色低碳产业示范区。
前路漫漫行则将至
“这片沉寂多年的土地很快就要发生翻天覆地的变化，但工业用地的开发转型还有很长的路要走。”智慧制造园区事业部的一位负责人说。的确，这是一种全新的探索。过去几年，宝地资产打造出了“互联宝地”“友间公寓”等品牌，但是尝试大规模工业性质土地的开发盘活还是首次。从项目策划到前期工作，宝地资产和智慧制造园区事业部做了大量艰苦卓绝的工作，也得到了集团公司、宝钢股份以及地方政府的全力支持。
罗泾园有很多先天优势，但园区硬件不硬，配套薄弱，也是不争的事实。同时，工业性质土地开发对他们而言还是一个全新课题，而专业人员的缺乏和突如其来的疫情，又给预招商带来了很大的困难。项目建设启动之前，园区实行了全员招商。从总经理到普通员工人人都是招商员；从宝武大生态圈到宝地资产“藏宝阁”产业链，所有的企业都用“扫楼”的方法，一家家地上门推介。也无怪乎园区的管理者坦言，项目建成之初，就是一批人才成就之时。且不论项目的成败，这些在战争中学习战争的员工，对企业而言不都是一份财富么？
未来的罗泾园，是一个以智慧制造为主导产业的绿色园区。这不仅符合集团战略，也与宝山区加快推进北转型发展步伐、全力打造上海科创中心主阵地的目标不谋而合。同时，这也是一条去同质化之路。后疫情时代，商业用地的需求已经发生了很大变化，传统的工业园区面临的同质化竞争也愈演愈烈。在这样的市场背景下，一个以智慧、低碳为初心的产业园区，能不能蹚出一条新路，值得我们关注。更重要的是，今天的宝武，旗下很多企业都面临工业用地盘活开发的课题。是低效地出租土地，甚至闲置空置，还是精心策划，提升亩产？罗泾园建设的探索实践给出了很好的回答。
董文摄
