管理是一门艺术和学问。在企业各种专业管理中，都浸润着各级管理者的智慧和汗水。宝武行稳致远，靠的就是各级管理者以身作则、勇于实践，运用管理智慧带领广大员工投身改革发展的浪潮中，为宝武创建世界一流企业而尽心尽力。

我们推出“管理智汇”栏目，展现各级管理者在日常工作中的管理思路和能力，相互学习借鉴，推动管理上台阶，共同助力企业高质量发展。

武钢集团商业资源事业部的主要业务直面民生市场。实体商业负重前行，该事业部租金收缴压力也与日俱增。其下属的商铺资产运营微单元管辖资产分布零散、房产老旧，但今年以来，商铺微单元租金收缴率创历史同期新高，接近行业标杆水平。

总经理虞闽，年龄不算大，但大家仍习惯亲切地喊他“老虞”。作为一名在房产运营行业摸爬滚打了20余年的老兵，他也是一名极具向心力的基层领头人。问他到底是如何轻松掌握租金收缴艺术的？老虞神秘地抛出“五化操作法”。

管理程序标准化

商铺微单元全面督导房产经理执行“两单两函一法清”管控措施，全流程防范租金收缴风险。一是租金付款日前，以《缴费通知单》提醒客户及时缴纳租金；二是如客户未在租金付款日支付租金，月底以《催费通知单》提醒客户在几日内缴纳；三是客户在下达《催费通知单》后仍未缴纳租金，则下达《律师函》；四是后期仍未缴纳的，送达《解约函》；五是租户逾期超过几个月后，启动法律诉讼程序。

老虞将规定动作标准化格式化，对外让多数客户形成了按时缴费的主观意识，对内对房产经理的工作形成了约束机制，使租金收缴整体运营形成了正反馈循环机制。

分管区域包干化

商铺资产微单元管理房产700多项，房产面积10余万平方米，老虞根据房产的区域分布情况，结合每名房产经理的管理特点，科学划定管辖区域。日常管理以“一人一表”为工具抓手，租金收缴率作为房产经理的核心指标之一，微单元组织定期统计、分析、研讨、考核。每月下旬进入加急模式，每天实施人盯人式进度监管，保证收缴进度落实。

客户服务共情化

老虞常说：服务到客户中去，业绩从客户中来，我们要多与客户换位思考。

一天，老虞和房产经理一起走访客户，关心地问客户，“你们经营方面有什么困难吗？”客户试探着说，“有个许可证到期了，到哪里办、怎么办、找哪些部门，我现在两眼一抹黑，你们能帮上忙吗？”老虞想到了有同事在青山区行政审批局挂职，立即向同事求助。随后，老虞信心满满地说：“我们同事问清楚流程和资料要求了，你尽快把资料准备好，我们陪你一起办。”三天后，客户满心欢喜地拿到了许可证，如释重负，连声感谢，后续还为他们送来一面锦旗。

老虞说：若要取之，必先予之。只有真心诚意地为客户服好务，与客户共情，客户缴纳租金往就水到渠成，真正实现共赢。

处置问题个性化

老虞常对房产经理们讲：我们要面对成百上千的客户，工作不可能一帆风顺，总会碰到几个硬骨头要啃。

作为微单元负责人，他在区域房产经理多次催缴未果时，主动参与并组织重点攻关，对欠费客户欠费原因和偿付能力进行分析研判，因地制宜制订催缴措施。

去年12月，区域内一家酒店拖欠租金7.7万余元，房产经理多次上门催缴无果后，老虞决定另辟蹊径解决问题。他先横向了解事业部内其他酒店的经营数据，结合用电、用水、用气等情况，观察进餐高峰时间该酒店的消费流量，采用类比法推算该酒店支付租金的能力。功课做足后，老虞胸有成竹地迈入了酒店的大门。在有力的数据面前，该酒店人员按时缴纳了租金，保证了租金收缴的及时性。

老虞说：只要我们循因施策，总会找到那把解决问题的钥匙。

风险控制前置化

老虞说：租金催缴永远是被动的，我们要掌握租金收缴的主动权，要持续加大租金预缴的推动力度。

商铺微单元将租金风险前置，实施提前布局、源头治理，逐步引导客户养成租金预缴习惯，压实租户“先付后用”缴费方式，将租金收缴工作由应收向预收转化，为租金收缴率实现高标准打下了良好基础。