2015年11月，范某与某房产公司签订《定购协议书》一份，约定范某购买房产公司开发的一套房屋，范某交付定金20000元，以担保日后范某按定购协议约定签订《商品房买卖合同》。协议签订后，范某支付了定金20000元及首付款180000元。后范某以“户型不对”为由向房产公司申请退还购房首付款及定金，房产公司出具《销售变更申请表》一份，内容为“本人范某因经济困难，凑不齐首付，并无力还贷原因，申请退房，望批准。本人已知已交定金，开发商有权不予退还。退首付款180000元，定金20000元不退”等，要求范某在申请人一栏签字，该申请表除范某签名区域外，其他内容均为打印和房产公司工作人员书写。因房产公司只退还18万元首付款，拒绝退还2万元定金，范某向张家港法院起诉房产公司。

    法院经审理认为，预约合同的意义是在公平、诚信原则下继续进行磋商，为最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。如果双方在公平、诚信原则下继续进行磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。

    范某和房产公司均认可《定购协议书》已协商解除，但对于解除的理由，范某认为系“户型不对”，被告认为系“经济困难，凑不齐首付”，双方对此均应进一步提供证据以证明自己的主张，但双方均未能进一步举证，故应认定属于不可归责于双方的原因导致《定购协议书》解除，范某已付定金房产公司应当返还。

    房产公司提供的《销售变更申请表》中的“本人已知已交定金，开发商有权不予退还”系房产公司单方制作的格式条款。房产公司应当采取合理方式提请范某注意该条款，并明确告知范某其已交付的20000元定金不退还，但其未能提供证据证明其对范某已尽提醒义务，该条款对范某不产生法律效力。双方对“开发商有权不予退还”也有不同理解，依照法律规定，也应当作出不利于格式条款提供一方的解释。遂判决房产公司返还范某定金2万元。某房产公司对一审判决不服，向苏州中院提起上诉，苏州中院二审驳回上诉，维持原判。

【法官点评】房屋买卖中，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。范某和房产公司提供的证据均不足以证明各自主张，故法院认定属于不可归责于双方的理由导致《定购协议书》解除，房产公司应当返还定金。

    生活中，格式合同和格式条款也大量出现在各种消费场所，对此，消费者应当提高警觉，防止掉入消费陷阱，经营者也应当采取合理方式提醒消费者注意格式条款，以确保公平消费、诚信经营。

（增宪佳 龙飞）