近年来，房地产领域合同诈骗及其他违法犯罪案件频繁发生，一些购房消费者甚至血本无归、欲哭无泪。今年笔者所在辖区凤凰镇就发生了多起关于能否退定金的购房消费纠纷，涉及消费者上百个，其中不乏外地消费者，最远的来自连云港。

    房地产消费纠纷的表现形式

（一）“定金”和“订金”一字之差引纠纷。消费者在买房之初，向开发商或房产中介方支付定金，事后反悔，主要有以下几类原因：一是没有搞清楚房源真实情况匆忙下定金。事后发现自己所“定”房产与中介方所说的大相径庭。二是由于自身经验缺乏，抵挡不住销售方的“套路”和软磨硬泡稀里糊涂付“定”金。三是买房之前没有与家人商量，支付定金后，遭到家人反对。在商品房交易中，定金与订金在法律上是有明显区别的，而这笔钱通常被开发商模糊为“定金”，即使事后消费者不再打算买房，销售方也会以其违约为由，拒绝退回定金。（二）因广告不实产生纠纷。房产销售方在房地产广告中发布虚假信息，误导消费者，广告类消费投诉主要原因大概有以下几类：一是房地产广告中声称的楼盘可以通过操作获得“优惠价”销售，实际上，要享受“优惠价”优惠是有限制性条件的，或针对一次性全额现金支付，或限定了户型等等。这些限制性条件在广告中却没有交代清楚。二是广告模糊了房源真实信息，存在夸大成分，或隐去采光、通风、楼间距等不利因素。三是开发商在没有取得《预售许可证》、“一房一价”没有备案的情况下，擅自发布预售。

    （三）因逾期交房产生的纠纷。消费者与开发商签订了《商品房买卖合同》，约定了交房日期，但因为政府环保监管等原因影响交房。按照《合同》约定，开发商逾期交房，则应该承担相应的赔偿责任。然而，对于是否逾期交房，如果在合同中约定的细节没有足够详细，留下了一些模糊地带，是很难判定谁是谁非。

    （四）因房产信息不相符产生的纠纷。一是中介方利用自身的便利条件，暗中抬高房价，赚取房款差价。二是中介方在推介房源的时候，大肆鼓吹，刻意隐瞒一些不利于消费者的真实情况。三是鼓动消费者交付定金把房子订下来。待消费者日后了解真实房源情况，要求退还定金时，中介方则以消费者违约为由拒绝退款。

    房地产消费纠纷原因分析

（一）消费维权意识增强。得益于信息开放和移动互联的便捷，越来越多的消费者在发现所购买商品房存在问题时，会在第一时间自行使用照相、录像的方式，记录直观证据，把签订的合同、协议、收据等手机号作为原始凭证保留。此外，消费者会主动收集相关的法律条文、政策、地方性法规、文件等为自己辩护，这是几年来房地产消费纠纷不断增多的主要原因之一。（二）群体性消费纠纷增多。主要表现在因某一楼盘，出现了同样的定金意向金问题，在维权的过程中，这些业主通过微信聊天群建立联系，用来交换彼此的信息，讨论维权方案，统一维权行动。由于每位业主接受调解的需求不同，即使开发商拿出了赔偿方案，但为了整体的利益，谁也不轻易松口，市场监管部门需要逐个摸清、逐个了解，致使纠纷解决的时间较长，也给消费维权增加了人为难度。（三）通过外部施压扩大舆论影响。部分消费者拉横幅到政府上访或主管部门反映情况，试图通过激进的方式，引起政府核心部门的关注。另有一些高调的消费者主动向新闻媒体爆料，试图借助舆论向开发商施压，迫使公司未了挽回声誉，尽快出面解决好息事宁人。像上述两种较为极端的处理方式，也会在无形中增加消费调解的工作难度。

    对策与建议

（一）强化房产消费纠纷事前监管。重视消费预警，强化商品房开发销售登记，从土地被拍卖之日起，即纳入商品房开发销售监管体系，市场监管、住建、物业等部门各司其职，做好房产交易全过程监管。及时通过相关媒体公开发布房产消费争议典型案例，向消费者传递房地产领域侵权的新情况，对有意向购房的消费者开展行政指导，提醒其主动防范交易风险，将矛盾纠纷预防在事前。

    （二）完善群体性维权应急机制。在处理房地产群体性消费纠纷做到“稳”不能“慌”，规范消费投诉受理、转办、终结、反馈等程序运作，使用规范统一的消费投诉处理文书，保留完成的消费投诉调处档案。强化与房企、业主组成的消费维权调解队伍，发挥市场部门职能调解、业主中立监督、房企主动协商的共同合作模式，公正公开解决纠纷。（三）健全消费维权“诉转案”机制。通过12315消费者投诉网络、公众监督平台以及各类领导信箱，及时受理消费者投诉、调解购房纠纷、一旦发现违法线索，立即启动“诉转案”消费维权机制，实现行政调解与行政处罚的有效衔接，进一步提高房地产市场监管效率，确保消费者的合法权益。（四）建立部门沟通协作机制。加强部门联动，依托各部门行政执法资源，由市场监管局、消费者权益保护委员会、公安、住建等部门建立工作协作机制，一站式受理房地产消费投诉，避免因职能划分不清造成的部门间推诿和消费者来回奔波，缩短调解时间，提高房地产消费纠纷调处效率。

（王志中 孙忠良 肖萧）