通过法院拍卖程序竞得被执行人的房屋，但自行车库未包含其中，于是买家以自行车库系竞拍房屋的从物为由，提起诉讼要求确认自行车库归其所有，并要求被执行人迁出。近日，苏州市虎丘区人民法院对这起车库纠纷依法审理认为，自行车库并非房屋的从物，且即使属于从物，《物权法》也规定了主物和从物可以分别处分，现买家在竞买涉案房屋时已明知自行车库不包含在竞买范围内，所以其对自行车库主张相关权利没有依据，判决驳回原告诉讼请求。原告不服提起上诉，被苏州市中级人民法院依法驳回，维持原判。

原住户拆迁安置而得，自行车库未计入产证

“房屋在五楼，自行车库在一楼，不共用水、电。”据顾某等四名被告陈述，这套房子是一家四口的拆迁安置房，附带自行车库一间，由动迁户使用，车库面积没有计入产证。

    经查，因四被告未能履行支付义务，债权人申请执行。法院依法委托评估公司对四被告名下的房屋进行司法鉴定评估，小区于2007年建成，为动迁安置小区，估价对象位于顶层，房型为顶楼带阁楼，户型为三室两厅两卫一厨格局。估价报告载明的估价对象内外部照片中，显示了房屋（含阁楼）的屋内状况，但未显示讼争车库的状况。

    上述估价报告作出后，法院依法在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖房屋，估价报告电子版同时上传至平台供竞买人查阅。竞买公告中对竞买人须知情况进行了详细载明。嗣后，原告王女士以198.9万元的价格竞得房屋，并办理了产权变更登记。

    “当时竞买并没有搞清楚自行车库是否属于拍卖范围。”庭审中，原告王女士陈述，现在其确认自行车库的确不属于拍卖范围，但表示其要求被告迁出讼争车库的理由为：附属的车库属于房屋的附属物，房屋产权发生转移附属物亦应同时转移。

法院：车库非房屋从物，即便是也可单独处分

“本案争议焦点有两个，”承办法官指出，一是讼争车库是否属于房屋的从物；二是如果讼争车库系从物，是否必须跟随主物进行流转。

    针对争议焦点一，法院认为，根据学界的观点，主物与从物的划分规则，是指在两个以上的物发生互相附着或者聚合而且在经济上发生密切的关联之后，当物上的权利发生变动时，为确定物的归属所适用的规则。我国当前适用的法律、法规并未对主物和从物进行明确的界定，学界一般认为从物并非主物的组成部分，是为了发挥主物的效用而存在的，一般情况下两者应归属于同一个主体,但主物和从物毕竟是两个物，从物附着于主物一般也有其可分性。本案中，原告竞得的房屋位于五层，而讼争车库位于底层，从物理结构上看两者是分离的，没有讼争车库并不影响房屋的完整性；从效用上来说，涉案房屋的功能是用于居住，讼争车库的存在与否并不损害其居住功能的发挥，亦不会优化其居住功能，房屋和车库均有其独立的使用价值。有鉴于此，法院认为讼争车库并非是案涉房屋的从物。

    针对争议焦点二，法院认为，根据《物权法》规定：“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。”本案中，相关的拍卖文件中已经清楚描述了拍卖范围，涉案房屋在强制执行程序中被拍卖时并未将讼争车库包含在内，即表示讼争车位并未随着房屋一并被拍卖转让，原告自愿竞买即应接受拍卖时的相关要求，在此意义上，即使讼争车库属于涉案房屋的从物，也应视为属于《物权法》规定的除外情形，原告依然无权要求确认讼争车库归其所有。

    基于上述分析，原告要求被告腾房并返还车库的诉讼请求已失去前提和基础，所以法院不予支持。一审、二审均判决驳回。【法官连线】 法院强制执行程序中，在对被执行人的财产进行处分时，常常会遇到的问题是拍卖标的系拆迁安置房，拆迁部门在对被拆迁人进行安置时会附带自行车库，但自行车库在产权登记中未载明，故在很多情况下无法找到房屋附带的自行车库所在的具体位置，法院在拍卖拆迁房屋时常常不将自行车库作为拍卖标的以防止出现误拍。但竞买人在竞得拍卖标的后，常常会以自行车库系房屋的从物为由而要求被执行人迁让，问题由此产生。本案正是基于上述客观情况的存在，依法作出了公正、合理的判决，不但为法院的执行工作清除了法律上的障碍，也为类似潜在纠纷的解决指明了方向。

（游进国 艾家静）