小区开发商因资金周转困难将其开发的小区会所“抵给”债权人，债权人又将其出租获取收益。多年后，小区业主委员会成立，但因开发商“跑路”无法进行产权交接，业主遂向实际占有人要求返还会所。在多番协商无果的情况下，小区业主委员会将会所“主人”李某和“承租人”陈某告上了法庭。近日，江苏省太仓市人民法院对一起业主共有权纠纷作出判决，支持业主的诉讼请求。

    2012年6月，住建主管部门在向案涉小区开发商发出的商品房现售与交付使用备案通知书，将小区会所确认为“物业用房，不可售面积370平方米”。2016年8月20日，陈某因经营需要寻找租房信息，经小区物业联系到了李某。李某表示因开发商欠其借款未还，就将小区会所几百平方抵给了他。陈某信以为真，双方签订了一份房屋租赁合同，并已经履行了两年多的时间。

    2016年11月，小区业主委员会成立。但因开发公司“人去楼空”，无法进行产权交接，业主委员会向李某、陈某提出要求腾退会所。对此，李某认为开发商将会所“抵给”他，他可以使用收益；而陈某则认为他与李某之间具有租赁合同关系，不愿意腾退。

    太仓市人民法院经审理认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，“建筑区划内的其它公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”住建部门发出的备案通知书显示案涉小区会所为物业性质。因此，会所产权应属于全体业主所有，房地产开发公司虽然没有向业主进行交付，但是房屋产权性质并未改变。无论是李某所谓的“抵押权利”，还是陈某的“租赁”，均不能对抗小区全体业主对其共有房产行使所有权。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，“无权占有动产或者不动产的，权利人可以请求返还原物。”由于李某并非房屋合法产权人，陈某占有使用小区会所的行为缺少权利基础，已经侵害到业主的权益。因而对于原告要求被告返还案涉小区会所的请求于法有据，法院予以支持。一审判决作出后，原被告均未提起上诉。该判决现已发生法律效力。

【法官说法】物业服务用房是指由开发商投资建设，供小区物业办公、业主委员会活动等用途的具有独立功能的房屋，是小区维护日常物业活动必不可少的基础公建配套设施。物业服务用房的公益性质决定了其产权应归全体业主所有。中华人民共和国物权法》第七十三条对此有明确规定。同时，法律也要求开发商有无偿提供小区物业服务用房的义务。现实中，存在开发商履行义务不到位或者小区业主委员会成立较晚等原因导致物业服务用房未及时办理交接手续，但这并不能影响全体业主的权利。物权是法律赋予业主的一项排他性权利，享有物权的业主可以享有物上请求权，对于侵害物权的行为寻求救济。（薛忠勋 金刚）