当前，二手房交易非常活跃，很多人看中的是二手房的配套完善、交通方便、学区好等优势，但原房主拖欠物业费的纠纷也屡见不鲜。对于很多买了二手房的业主来说，刚入住没多久就遇到物业上门“要账”，着实令人心塞。那么面对原房主拖欠的物业费，新房主该如何应对呢？

    2015年，昆山的李小姐想给自己换个房子，改善居住环境，看中了城区某世纪花园小区的一套现房。当年3月，经人介绍与该小区的赵某夫妇达成了购房意向，并签订了一份房屋买卖合同。合同对总价款、交房时间作了约定，同时约定“对该房屋内的水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理费等费用若有进行结算。双方在交接后5个工作日内至物业办理处办妥维修基金的更名手续。”

    2015年6月，在办理了房屋交接手续后，水电煤气费用也已结清，对于旧存的物业管理费用赵某夫妇却不愿意交接办理。随后李小姐找赵某夫妇协商解决，赵某给李小姐出具了一份协议，写明“房款全部支付完毕，交付房屋之前的物业费与李小姐无关。”原本以为事情就此结束，谁知物业声称该房屋尚欠2013年至2016年的物业管理费，不给李小姐办理停车手续，致使李小姐车辆无法正常进出小区，造成很大的困扰，其先后多次与原房主联系要求处理，但对方却一直称此前的物业费是他们与物业公司的事情，让李小姐不要理睬，以此逃避拒不支付。面对物业公司的“日常为难”，李小姐无奈之下不得已先垫付了赵某夫妇欠下的物业费近3000元，虽然金额不大，但是李小姐越想越咽不下这口气，遂诉至昆山法院，要求赵某夫妇返还垫付的款项。

    由于双方争议的金额较小，昆山法院周市法庭的法官对案件进行了调解，对赵某夫妇的行为进行法律释明，根据《合同法》的规定，当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应向债权人承担违约责任。赵某夫妻不仅是原有物业服务合同的主体，同时也与李小姐订有协议，由其履行欠费缴纳义务。最终，在法官的积极沟通下，赵某当场支付了李小姐垫付的物业费，案件就此结案。

    法官说法：本案中，原业主与物业公司之间的服务合同并没有涉及后来的买房人，新业主便没有义务支付拖欠的物业费，物业公司本不该将此责任转嫁到新业主身上。在此也提醒广大购房人，在签订二手房屋买卖合同时，要明确界定物业费承担人和履行期限，以便有效进行责任划分，也可以在支付房款时预留部分尾款，作为履约保证金，直到合同顺利完成，维护自身权益。

（蔡磊 孙娟 金刚）