“学区房又涨疯了”，这样的惊呼声从来都不绝于耳。为了让孩子赢在起跑线上，好的学区成为众多家长买房、换房首先考虑的因素。学区房，也成为开发商售房屋的金字招牌。然而，由于政策调整、生源变动等原因，原本纳入学区的房屋，可能存在计划落空的风险。还有个别商家，为卖出高价而进行虚假宣传。如果碰到上述问题，我们应该如何维权？

    张某的孩子刚好适龄，希望购买一个学区房。一天，他看到某市诚信公司的房产宣传资料写到“住紫台一品，上22中”，于是就与诚信公司签订了商品房买卖合同。2019年6月，房屋交付，但22中学区范围并不包括张某所购的小区。张某非常气愤，想通过诉讼维护自身合法权益。

    通过咨询律师，张某得知选择诉讼有两条路径：一是追究诚信公司欺诈责任，二是要求诚信公司承担违约责任。究竟该如何选择？本案中，张某购房的主要目的是为解决子女入学问题。开发商的广告宣传与实际学区安排不符，构成民事欺诈。依据《民法典》第148条：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。因此，张某有权请求法院撤销购房合同。根据法律规定，合同撤销的后果是返还财产或折价补偿、赔偿损失。如果张某选择撤销合同，则有权要求诚信公司返还购房款并赔偿由此造成的损失。张某称，从购房到交房，房价涨了几十万，自己并不想退房。他希望既保住房子、保住这套房屋的增值利益，同时又获得诚信公司为其不实宣传所承担的赔偿。

    于是，律师为张某指了第二条路，那就是要诚信公司承担违约责任。诚信公司在广告宣传中，写明“住紫台一品，上22中”，表明“紫台一品”是22中的学区房。《民法典》第四百七十二条规定“要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：（1）内容具体确定；（2）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：开发商投放的学区房广告如同时满足“①系对该商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺、②该说明和允诺具体确定、③对该商品房合同订立以及房屋价格的确定有重大影响”这三个构成要件，则被视为法律上的“要约”。也就是说，即便诚信公司没有将“住紫台一品，上22中”写入商品房买卖合同，也被视为合同内容，对诚信公司具有约束力。如果开发商交付的房屋不是学区，则构成违约。因此，张某有权在不解除房屋买卖合同的前提下，要求诚信公司承担违约责任。

    最终，张某选择了向诚信公司追究违约责任。诉至法院后，法院最终判决被告诚信公司赔偿原告张某损失10841元。

    律师提醒：对于购房人，法律给了足够多的方式来维护自身权益。选择如何维权路径，还需要结合实际情况做细节性谋划；对于开发商，销售广告要审慎，切不可作误导宣传或虚假承诺。诚信宣传、合法经营才是王道。

    （江苏谐达律师事务所 姚菲 张超）