“购买双学区房，增值教育坐享其成”“20年黄金教育链”“12年全龄名校”……为了让孩子赢在起跑线上，许多家长不惜重金购买名校学区房，那些让人眼热心动的广告语，更加倍刺激着购房者的神经，成为楼盘广告策划“必杀技”。然而，真实的情况可能与广告相差甚远。近日，苏州市虎丘区人民法院就对一起商品房销售合同纠纷案依法判决，被告房地产公司赔偿原告购房者1万元。
看广告购房，事与愿违
小丁与小陈均为外地来苏工作人员，格外重视教育的小夫妻一直将优质学区视为在苏州购房的最优先目标。“初来乍到，我们听信了开发商所谓‘双学区房’宣传，一下就动了心。”据小丁夫妇陈述，从他们第一次看房到签订合同以及最后交房的过程中，开发商一直声称“双学区”是其最大卖点，“业主可在第一辖区的实验中学和第二辖区的外国语中学（均为化名）作双向选择。”“实验中学可是响当当的名校，再说房子属于第一辖区，孩子的小学也可以在该辖区就读。”正是朝着这样的教育规划目标出发，2013年10月，他们与开发商签订《商品房买卖合同》，购买了一套建筑面积130平方米，总价120万元的房子。
不过，在这份合同中，双方未将开发商关于学区的宣传及允诺内容载入，而且，该合同还在补充协议中约定：买受人已充分了解该房屋的规划内容……买受人同意按照本房屋的现有状态及小区规划接受并签署本合同，售楼沙盘、样板房等所体现之房屋设计及小区规划仅作广告宣传，不作为合同的具体组成部分。
合同签订后，丁某夫妇按约支付了购房款，并于2015年2月办妥房屋产权登记。自此，他们便静候学校配套佳音。然而结果令人大跌眼镜：2015年4月到6月期间，公安局、教育局等部门均明确答复：该楼盘项目区划属于第二辖区，小学和初中施教区学校分别为二辖区小学校和外国语中学。
丁某夫妇这才搞明白，他们所购买的房产根本不在实验中学的学区范围内。“女儿不仅读不到实验中学，连第一辖区的小学也没法念。”夫妇俩认为，开发商交付的房屋无法达到宣传中的双学区房，按照公认的市场行情，重点中学学区房的价值高于非重点中学学区的房屋，于是诉至法院要求判令开发商赔偿房屋差价2万元。
被告构成违约，原告亦有过错
经查明，在该楼盘当时的路面广告中，确实频繁出现“双学区”字样。在搜房网关于该楼盘的宣传视频中，置业顾问就周边配套介绍称“楼盘中学为双学区，业主可以双向选择”。2014年2月至5月间，在被告开发商微信公众号推送的文章中，也多次使用“双学区”、“双学区保障”、“选房容易择校难”、“双学区，实验中学”等字样。
法院认为，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示。根据被告销售广告及宣传资料，普通购房人可自然得出涉案房屋属于实验中学施教区范围、其子女可在该校就读的结论，进而对其作出是否购买涉案房屋及涉案房屋价格的确定产生重要影响，所以应当视为要约，即使在双方未将被告关于学区的宣传及允诺内容载入《商品房买卖合同》，但该内容也应作为合同的组成部分，双方均应受其约束。现根据相关文件，涉案房屋不属于实验中学学区范围，被告违反了合同约定，构成违约，应承担违约责任。
另一方面，本案的承办法官也指出，不动产属于家庭的大额财产，其首要功能是居住。为选择学区而选购住房的购房人不同于普通购房者，有理由相信其对当地的学区政策有更为深入的了解，相对普通购房者更应尽审慎的注意义务。“结合本案来看，首先，在苏州大市范围内，从未出现过某一小区属于不同学校学区、业主可自由选择就学的情况，对于被告所做的双学区宣传，购房者应有起码的鉴别与判断；其次，即使原告对此缺乏起码的判断，其也应了解某小区是否属于某学校施教区范围并非由开发商决定，而是由政府教育部门决定，本着对自己负责的态度，原告也应向相关政府部门核实后再做决定；第三、教育行政部门只有在小区楼盘完成交房、不动产办理登记后才会正式公布该小区的施教区划分，房屋销售过程中的学区广告具有巨大的不确定性。”因此，承办法官表示，学区选择并非本案房屋买卖合同的合同目的，原告由于疏忽、轻率而作出购买涉案房屋的决定，自身也存在相当过错。
至于双方在合同附件中写明的补充条款，法院认为，上述约定作为出卖方提供的格式条款，形式上未采取足以引起购房者注意的方式对原告进行提示和说明，内容上排除了买方主要的权利、免除了自身义务，因而为无效约定。
鉴于原告主张的房屋差价损失没有证据证明。但是，被告的不当宣传构成违约，引起了本案纠纷的产生，最终法院综合考虑双方的过错程度及合同的履行情况，判定被告赔偿原告损失1万元。
（赵延丽 艾家静 金刚）
