参加开发商抽奖活动，抽中低价购房名额，兴高采烈等待兑奖却迟迟未有下文。“幸运儿”邓先生无奈之下将开发商诉上法庭。重庆市去年审结的一起案件，有助于广大购房者理解房屋买卖预约合同与本约合同在承担违约责任方面的区别。

    2015年初，甲公司举办了“1.17折抢旺铺”抽奖活动，中奖者享受以1.17折价格购买商铺的优惠。2015年1月17日，邓先生在活动中中奖，获得以1.17折购买某国际家居广场一商铺的资格。随后，邓先生与甲公司签订了《“1.17折抢旺铺”中奖确认函》，约定：甲公司将向邓先生的手机号1392575发送商铺开盘时间，邓先生需在正式开盘后10个工作日内完成中奖商铺的认购及签约，并在完善签约手续时一次性付清购房款及其他费用。

    此后，邓先生一等再等，始终未收到开盘时间通知短信，最终错过开盘，未能完成兑奖购房。期待落空，邓先生诉至法院，请求法院确认《“1.17折抢旺铺”中奖确认函》合法有效，并判决甲公司将该确认函约定的商铺以开盘价格的1.17折销售给自己。

    法院审理后认为，《“1.17折抢旺铺”中奖确认函》约定“中奖客户需在正式开盘后10个工作日内完成认购及签约手续”，其中并无房屋交付使用条件及日期、办理产权登记事宜等商品房买卖合同的主要内容，故该确认函性质上属于预约合同。甲公司与邓先生已就该确认函内容达成合意，《“1.17折抢旺铺”中奖确认函》合法有效。针对邓先生要求甲公司履行房屋出售义务的诉求，依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条关于“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”，法院释明邓先生可另案要求甲公司承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。邓先生之后再次起诉甲公司，请求判决其承担违约责任。法院审理后判决甲公司向邓先生赔偿损失60万元。

    律师提醒：近年来，开发商与购房者签订“购房意向书”、”商品房订购书“的情形普遍存在。无论是“购房意向书”还是本案中的《中奖确认函》，只要不具备房屋交付使用条件及日期、办理产权登记事宜、面积差异处理方式等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不存在转化为商品房买卖合同可能性的，就是预约合同。根据《民法典》第495条：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”因此，当开发商拒绝履行预约合同向购房者出售房屋时，购房者不应依据预约合同要求开发商继续履行出售义务，而应要求开发商承担预约合同违约责任，赔偿购房者相应的信赖利益损失。

    （江苏谐达律师事务所 张超 吴雨寒）