9月21日，苏州市吴江区人民法院与区住建局联合召开新闻发布会，发布二手房买卖合同纠纷审判报告和典型案例，全区200余家中介机构负责人到场参加。二手房买卖经常出现哪些问题？在买卖过程中要注意什么？诸如此类的问题都可以在这场新闻发布会上找到答案。

二手房市异常火爆 涉房纠纷井喷增长

    2016年春节，对许多吴江人来说是一个难忘的时间点。人们辞旧迎新过后，原本平稳的吴江房市突然发生巨变。吴江区特别是商品住房聚集的太湖新城、经济技术开发区，房价一度呈现持续大幅上涨态势。“吴江的房价怎么涨成这样了？”这个话题成了人们茶余饭后的谈资，已经买房的人暗自庆幸，没有买房的人恨自己没有早点出手。随着房价暴涨，原本波澜不惊的二手房交易市场也突然异常火爆起来，在吴江区法院，曾经偶有发生的二手房买卖合同纠纷案件也随之井喷式增长。

    据吴江区院民一庭庭长厉昱中介绍，2016年该院受理二手房屋买卖合同纠纷案件294件，新收案件占全院民事案件的2.95%，相比2014年和2015年，涨幅分别达到了512%和332%。今年以来，该院已经受理了二手房屋买卖合同纠纷案件176件，总体呈现出急剧上升后逐步回落趋稳的态势。他指出，涉房案件的产生，很大程度上是由于房价大幅上涨后，部分出卖方坐地起价和苏州地区限购限贷新政的推出。

    据了解，目前，除二手房出卖人和买受人以外，房产中介也经常会卷入矛盾纠纷之中。今年以来，吴江法院新收居间合同纠纷已达41件，收案数量有一定程度攀升。“新政的实施导致很多房屋买卖交易没有完成，有些买受人会拒付或者要求我们退还中介费。”受邀来参加本次新闻发布会的房产中介工作者李小姐这样说道。

    案件复杂矛盾突出 处理起来并不简单

    2016年1月10日，老张与老吴签订合同，约定老张以136万元买下老吴的一套房屋，同时付定金3万元。但是后来，老吴并不配合办理相关手续，无奈之下，老张把老吴告上法院，要求继续履行合同。让老张万万没想到的是，在案件审理过程中，素未谋面的老徐竟以同样理由，就同一套房屋诉至法院，称他于2016年3月10日与老吴签订房屋买卖合同，并支付了部分购房款，目前房屋钥匙也已交接。

    法院经审理认定，老吴的行为属于典型的一房二卖，老张和老徐都成了受害者。最后经法院调解，老张同意解除与老吴之间的房屋买卖合同，由老吴返还定金3万元，并赔偿经济损失32万元，房屋最终卖给了老徐。

    厉昱中介绍，除了这类比较常见的一房二卖合同效力问题认定以外，房屋买卖与民间借贷交叉并存、夫妻一方单方出售共同财产、无权处分人擅自处分财产、拆迁安置房部分共有人擅自处分财产、代理人超越代理权限订立合同、阴阳合同、中介炒房合同、买卖房号合同、恶意串通逃避债务合同等等，也都是二手房买卖合同效力认定的难点所在。

    厉昱中说，违约情形各不相同、合同解除问题、违约责任承担等因素，也使得二手房买卖合同的认定变得非常复杂。法院在处理这类案件的时候，也必须面对诉讼程序繁琐、审理周期较长、矛盾对抗严重、调解难度加大等问题。

    营造良好交易环境 需要各方诚信守责

    2010年10月8日，老陈与老杨在某中介公司的撮合下，签订了一份三方协议，约定老陈将从某房产公司购得的商品房更名给老杨，又约定签订协议后视为中介介绍成功；房屋成功更名至老杨名下后，老杨应立即付清中介费7000元。但是想要省一笔中介费的老杨动了坏心思，撇开中介公司，自行完成了房产交易。

    得知真相的中介公司诉至法院，要求老杨支付中介费7000元。庭审中，老杨辩称他是后来通过其他渠道获得该房源信息，但在庭上未能提供证据证实自己的说法。最终，经法院调解，双方同意由老杨一次性支付中介费3000元。在这样的房屋买卖居间合同中，如果任由当事人看房后跳开中介公司，逃避支付佣金的义务，那对于中介来说显属不公。

    为了有效预防并切实减少二手房买卖中的各类纠纷，厉昱中对二手房交易中的各方当事人，提供了对策和建议：对于买受人来说，应当慎重选择房源，仔细斟酌合同条款，及时办理过户登记，保证交易过程全程留痕，谨记借名登记有很大的风险。对于出卖人来说，不可主动违约，切莫轻易出卖尚未取得产证的房屋，不要签订阴阳合同，应当如实告知共有人及房屋基本情况的真实信息，万万不可一房二卖。对于中介机构来说，必须严格审查买卖双方的资格、确保合同条款清晰明确、督促买卖双方按照合同履行各自的义务。

    厉昱中指出，营造良好的二手房交易环境，需要各方的共同努力，买受人、出卖人和中介机构在捍卫自己权利的同时，也应自觉履行相应的义务。 （吴玉娇 肖佳）