现如今，二手房市场的持续火爆，成为人们生活中的热门话题，房屋买卖纠纷案件数随之增长。在买卖房屋的过程中，有哪些法律问题需要注意？常熟市法院梳理了近期审结的几个房屋买卖合同纠纷，提醒广大市民朋友如何有效降低风险。
    未过户就装修 卖家愤而索赔
    今年年初，小凌和老薛签订二手房买卖合同一份，约定老薛将其位于常熟富阳路的房屋出让给小凌。小凌按照约定支付定金后，办理网签，但并未进行过户。
    小凌想房子是买定了，就向老薛提议先住进去，老薛同意并把钥匙给了小凌。但房屋内还存放了一些家具，待老薛去搬家具时，才发现小凌已经砸了墙在装修了。这下老薛不乐意了，钱还没付清，家具还没搬走：“你小凌还不是房主嘞，怎么就开始装修了。”
    一眨眼到了双方约定的过户日期，这时房价已远远超过年初约定的价格，老薛要求小凌赔偿擅自进行装修给他造成的损失，并表示不同意过户。为此，小凌诉至法院，要求老薛继续履行合同并交付房屋。
    审理过程中，法官了解案情后进行调解。最终，小凌同意赔偿老薛7.4万元，并约定将剩余房款及赔偿款全部付清后，老薛协助小凌办理房产权过户手续。
    未过户就转卖 双倍退还定金
    2月13日，老瞿与小邹、小唐夫妇签订了房屋买卖中介服务协议一份，将位于常熟市黄河路的一套商品房出让给小邹、小唐夫妇。小邹夫妇当场付了6万元定金，由中介保管。后来小邹、小唐多次要求老瞿领取购房款，希望尽早办理过户，但老瞿一直不现身。5月19日，小邹、小唐夫妇将老瞿告上法庭，要求老瞿交付房屋，办理过户。     庭审中，老瞿代理人称，签订合同时，老瞿并非房屋产权所有人，他与原房主签订买卖合同后，付清了房款，只是还没有过户。原以为马上就可以过户的，却怎料原房主要求与老瞿解除合同，所以现在无法将房屋过户给小邹和小唐。
    了解情况后，原告小邹、小唐夫妇当庭变更诉讼请求，要求取回在中介处的6万元，另外要求老瞿赔偿6万元。经法官组织调解，老瞿同意赔偿小邹、小唐6万元，中介处的6万元由他们自行取回。
    过户后迟交房
    买方扣住尾款
    2016年3月21日，王某夫妇购买李某夫妇名下的商品房一套，双方签订《房屋买卖中介服务协议》一份，约定总价114万元。后双方办理过户手续，王某夫妇支付房款109万元，余款5万元迟迟未付。今年1月5日，李某夫妇诉至法院，要求王某夫妇支付5万元及利息。
    3月14日，承办法官组织调解。王某夫妇认为，李某夫妇未按合同约定的期限交付房屋，属于违约行为，不愿支付尾款。李某夫妇称，延期交房是事实，但因其购买的新房在过户上出了些问题，导致没有及时交房。而且合同对该5万元未作约定，是王某夫妇在支付房款时私自扣留，应当立即支付。最后，经承办法官调解，双方达成协议，王某夫妇支付48281元，当庭履行完毕。
    卖房后价格涨
    违约就得赔偿
    2016年5月18日，黄先生、邵女士夫妇和小朱签订房屋买卖中介服务协议一份，约定将其摇到号的拆迁房出售给小朱，小朱现付给黄先生、邵女士夫妇定金3万元、房款7万元。
    之后，小朱要求黄先生、邵女士夫妇履行合同义务，但房主迟迟不愿露面，以各种理由搪塞。一怒之下，小朱将黄先生、邵女士告上法庭，要求履行合同义务。
    庭审中，黄先生、邵女士称，是小朱未在约定时间支付全部房款，违约在先，请求解除房屋买卖协议。小朱当庭提供微信聊天记录，证明其曾准备好20万元交付，但是卖家不要，原因是房价涨了，黄先生、邵女士夫妇不肯卖了。最后，经法官调解，双方同意解除房屋买卖合同，卖方黄先生、邵女士支付买方小朱42万元（包含定金、已付房款等）。
    法官提醒：《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。上述案例中，购房合同虽已生效，但由于未办理房屋过户手续，房屋的物权尚未发生变更，房屋所有人仍是原房主。因此，在房屋产权未发生变更前，买家不能擅自装修，如果要装修的话，应与房主商量，并签好同意装修的协议。同样，在未取得房屋所有权之前，买方不能擅自转卖。当然，作为卖方也要遵循诚实守信原则，在已签订房屋买卖合同的前提下，延期交房或反悔不愿出售，都是要承担违约责任的。（谭逸馨 许文燕）