房屋买卖协议签订后，卖方见房价上涨，迟迟不肯履约，结果被买方告上法庭。然而，在诉讼期间，贪心的房主又通过挂失，申领了新的产权证，将原本要出售的房屋作价260万元，进行抵押贷款，而这个价格比几个月前签约时的185万元高出75万元。

    前不久，苏州市虎丘区人民法院审理了这起案件，根据买方请求，判决解除协议，并判决卖方退还定金并赔偿买方75万元。这个案例，对那些视诚信为儿戏的违约者敲响了警钟。

    签约一个月卖方即反悔

    2015年12月底，魏某夫妇、潘某夫妇在一家房地产经纪公司的居间下签订《房屋买卖协议》，魏某夫妇将苏州高新区狮山路一处房屋转让给潘某夫妇，价格为185万元。按约定，双方于2016年1月10日前办理网签。当日，潘某夫妇付给魏某5万元定金。

    当时，苏州楼市价格一直处大幅上涨状态，特别是二手房价格，一两个月之内的涨幅动辄达到几十万元。眼看房价一路高升，魏某迟迟拒不办理网签手续，造成房产权不能正常过户。到了2016年1月底，魏某干脆向房地产经纪公司声明：房子不卖了。潘某夫妇见魏某不肯过户，于2016年2月15日以合同违约为由将魏某诉至法院，请求判令魏某继续履行合同，并赔偿违约金。

    卖房人多种手段恶意违约

    令潘某夫妇意想不到的是，魏某竟玩起了一系列花招。他先是拒绝履行，在潘某夫妇提起诉讼后，于2016年3月2日提起管辖权异议，以此拖延诉讼。随后，他利用管辖权异议审理的期间，挂失、重新办理房产不动产登记。后经法院查明，魏某申请重新办理房产不动产登记后，2016年3月17日，苏州市不动产登记中心虎丘分中心就本案所涉房屋进行了补充登记，并补发了新的房屋不动产权证。

    2016年5月4日，在本案管辖权异议审理期间，魏某持刚领取的新的房屋不动产权证与案外人陆某签订《抵押借款合同》，向其借款30万元，以案涉房屋作为抵押，双方协商确认抵押不动产作价260万元。次日，双方设立了抵押权登记。

    在本案庭审过程中，被告魏某辩称，自己与潘某夫妇只签订了中介协议，因急需用钱所以进行了抵押贷款。此外，《抵押借款合同》中不动产价值的约定不能作为判决的依据。

法院判决解除协议赔偿“差价”

    法院经审理认为，原、被告双方签订的《房屋买卖协议》已就标的物、价格等合同主要内容进行了约定，并约定了交易所需网签手续的办理时间；同时双方在《协议》中已经约定合同自双方签章时生效，故双方的房屋买卖合同已经成立并生效，双方应当按照约定诚信地履行合同。在约定的网签办理时间届满后，被告魏某提出拒绝出卖房屋已经构成违约。在潘某夫妇提起诉讼并请求继续履行合同时，魏某申领新的涉案房屋不动产权证并抵押给他人的行为，再次以自己的行为表示拒绝履行房屋买卖合同，属故意违约，并已导致合同目的无法实现，故原告潘某夫妇有权解除合同。

    案件审理过程中，原告潘某夫妇选择解除合同、赔偿损失。法院认为，合同解除后，根据合同的性质和履行情况，潘某夫妇可以请求恢复原状、并有权要求赔偿损失。

    关于涉案房屋的价值，被告魏某抗辩称不能按其签订的《抵押借款合同》约定来认定。法院认为，被告魏某在将涉案房屋设定抵押时，其已确认了房屋的价值为260万，虽该金额的时间基点为设定抵押时的2016年5月4日，与合同解除之日有一定差异，但这是魏某恶意违约阻碍合同履行所致，不应从恶意违约阻碍合同履行中获取利益。据此，法院判定被告魏某在返还定金后还应赔偿原告潘某夫妇损失75万元。

    法官说法：本案审理过程中，原告潘某夫妇最终选择解除合同、赔偿损失。根据合同法第一百一十三条规定，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。买房人如要达到守约后的利益状态，必要以当前市场价格购入房屋，因此多支出的房价即构成出卖人违约导致的损失，应当由违约的出卖人赔偿。

    正常情况下房屋差价应当通过鉴定过程确定，但本案中出卖人在设定抵押时已经自行认可了房屋的价格，该价格与该时期当地的二手房价格基本吻合，并且该价格也得到了买受人认可，因此本案中法院参照违约人自行认可的价格认定了房屋价差，避免了诉讼的进一步拖延和损失扩大。

（王艾 金刚）